華夏經緯北京

近年來，隨著房地產行業從增量時代逐步進入存量時代，不少房地產企業開發商們紛紛謀求多元化運營，尋求新的利潤增長點。在這其中，養老產業一直備受關注。

結合養老產業需求以及我國老年人口潛在消費力來看，據前瞻產業研究院發布的《中國養老產業發展前景與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，2018年中國養老產業市場規模達6.6萬億元左右。隨著我國養老產業市場規模的不斷擴大，我國養老產業已進入投資窗口期，伴隨養老意識普及，需求還將進一步提升。但經過前階段高速發展，未來養老產業規模仍將擴大，但增速趨于平穩。預計2019年中國養老產業市場規模將達到7.5萬億元，預測在到2024年中國養老產業市場規模將突破10萬億元。

廣闊的市場前景也吸引著各路資本進入。據不完全統計，截至目前，包括房地產企業、險資企業、金融機構等各類資本競相進入養老產業。天眼查數據顯示，目前我國養老企業已近5萬家。自2013年始，我國養老企業數量高速增長。企業增速由2013年的21%提升到2016年的61.37%，呈爆發式增長態勢。2016年、2017年兩年的增速雖略有回落，但仍保持在50%以上。

對于房企布局養老產業發展的相關問題，日前，綠城中國控股有限公司(03900.HK，以下簡稱“綠城中國”)品牌營銷中心回應《中國經營報》記者采訪表示，綠城養老服務集團現運營項目10個，養老機構+醫院總床位2907張，高品質會員制頤養公寓163間，項目涵蓋了養老院、老年公寓、醫院、護理院、日間照料中心、養老養生酒店式公寓、康養小鎮多種類型，為各類型長者提供生活照料、醫療康復、健康管理等服務。

養老市場盈利模式待破解

養老市場在向外釋放巨量需求的同時，也考驗著企業的運營能力。數據顯示，截止到 2018 年末，養老地產的盈利模式始終未得到破解。

“目前養老的融資政策比較寬松，養老機構可以低息抵押貸款融資。綠城養老服務集團目前以公建民營項目為主，資金投入不大，養老項目基本自負盈虧。隨著年限增加、入住率提升，后續項目會逐漸產生盈利。”綠城中國上述負責人表示。

值得注意的是，根據同策研究相關報告，綠城烏鎮雅園項目因其前期規劃有大量養老配套的投入，這部分配套后期需要運營維護，然而據悉，大量的養老設施為其運營帶來了巨大的挑戰，每年運營虧損幾千萬元。另一方面，盡管烏鎮雅園樓盤成交套數不少，有媒體曝出，項目入住率并不高。前期開盤時不少投機者涌入，實際上買房住房者大多并非老人。

綠城養老服務集團總經理姜慧日前在接受樂居財經專訪時曾表示，康養如果沒有房地產做支撐，單獨做養老機構是很難把投資收回的。據姜慧介紹，養老行業目前基本上分為機構養老和居家日間照料兩種，如果讓企業投資均覆蓋到是很困難的，只能夠做到盈利運營平衡，因此成為盈利方面的一個痛點。

關于綠城養老項目盈虧狀態，她指出，綠城養老目前做了很多公建民營項目，政府拿地建設好的房子，綠城養老來進行運營，這方面盈利可期。她以綠城養老項目蘭亭養老護理院舉例稱，該項目已運營九年，其盈利模式是可觀的、可持續的。但如果讓把蓋房子的投資收回來，是不可能的。

今年4月16日印發的《國務院辦公廳關于推進養老服務發展的意見》，允許企業在政府監管下設置會員卡銷售模式。根據綠城中國上述負責人的介紹，綠城也在做這方面的探索。另據介紹，綠城繼烏鎮雅園之后打造的全新高品質會員制別墅組團頤養項目——綠城安吉桃花源項目預計明年5月可以正式營業。

上述負責人稱，綠城嘗試盤活現有適合養老的自持物業作為高品質會員制養老項目，在全國多點布局，實現一張會員卡全國使用，為長者創造多元有品質的頤養生活方式。

除了綠城，據悉，去年年度股東大會時，萬科董事會主席郁亮對股東問及萬科養老地產業務時表示，萬科做的是“養老服務”，而不是地產。他稱，到目前為止，養老業務是萬科的摸索業務。所謂摸索業務，坦白講是沒有找到合適的模式，或許摸索清楚以后才可以突破的業務。

“現在養老產業的確沒有一個比較好的模式，大家都處在一個慢慢摸索的過程中。”盧文曦直言，這可能導致部分項目有所“跑偏”，“比如，有的把它作為一個散售的市場，將其當成融資工具。目前整個養老市場本身也在慢慢發展當中，所以，肯定也沒有現成的樣本用來參考。”

拾而諾(上海)養老服務有限公司總經理萬承銳表示，近年來，隨著扶持政策的密集發布、各類經濟主體和各種資金的進場，養老市場儼然已經發展成為中低端依靠政府扶持和市場運營相結合、中高端完全交給市場的格局。隨著政策的逐步完善、市場主體在不斷摸索同時學習世界先進的管理模式及操作流程，養老已經可以用產業來界定了。

“收益低、生存困難、反向貸款、以房養老等現象都是發展過程中的一小步。隨著時間的推移，市場一定會走向成熟。”萬承銳表示。

房企扎堆布局養老產業

在扎堆布局養老產業的各路資本中，房地產企業無疑具有獨特的代表性。

談及養老產業的運營模式，綠城集團上述負責人表示，綠城做了醫養結合及居家日間照料的模式探索。綠城是房產企業中最早涉足養老產業的，藍庭護理院既是綠城養老模式的源起，也是國內較早嘗試醫養結合的養老項目之一。 “綠城暖君”作為綠城居家日間照料示范點，探索、創新日間照料與小微養老機構結合的模式。在現階段的日間照料機構普遍沒有盈利能力的情況下，嘗試與小微養老機構結合，尋找持續經營發展的路徑。

2016年6月綠城中國收購藍城代建業務，同時將藍城其他業務出售予宋衛平。重組后的“新藍城”將主要從事建設管理業務，并將接收與該項業務有關的資產、權利、負債及雇員;原有公司“藍城”，將主要從事農業、養老、小鎮建設業務。

對于養老產業發展的相關問題，藍城集團相關負責人回應記者采訪時表示，會向有關負責人反映，如有需要會聯系記者。截至發稿，記者未收到回復。

與綠城中國養老產業的探索幾乎同步，從2009年杭州良渚文化村的隨園嘉樹開始，萬科就已經將觸角伸向了“養老”這一藍海。

據悉，經過多年的探索，萬科已建立起三條養老產業產品線：偏重于照顧半自理老人的城市機構型產品“怡園”、持續照料型的“隨園”以及社區嵌入型的“嘉園”。

截至目前，萬科養老業務已布局16個城市，共儲備帶床位項目52個，可提供床位1萬張以上，其中已開業項目中床位接近5000張。

此外，2017年9月，龍湖集團養老事業部成立，成為公司最重要的創新業務之一。2018年10月，龍湖集團首個養老項目新壹城頤年公寓在重慶落地并正式開業。而截至2018年上半年，朗詩綠色集團旗下養老服務平臺“常青藤”目前已在北京、上海、杭州、南京和蘇州五座城市擁有38個項目，共有3263張床位。

“對于養老產業 ，肯定是看中它未來的市場發展，”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，人口老齡化的跡象已經越來越明顯了。伴隨著老齡人口逐步增多以及時代的進步和經濟的發展，大家對于養老的思想觀念也在逐步改變。在這種情況下，養老產業所面臨的市場空間很大，不少房地產企業也開始扎堆養老產業。